{"id":4362,"date":"2024-01-24T13:41:45","date_gmt":"2024-01-24T12:41:45","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.lesentrepreteurs.com\/?p=4362"},"modified":"2024-06-05T16:09:28","modified_gmt":"2024-06-05T14:09:28","slug":"vefa-tout-savoir-sur-la-vente-en-letat-futur-dachevement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lesentrepreteurs.com\/blog\/vefa-tout-savoir-sur-la-vente-en-letat-futur-dachevement\/","title":{"rendered":"VEFA &#8211; Tout savoir sur la vente en l&rsquo;\u00e9tat futur d&rsquo;ach\u00e8vement"},"content":{"rendered":"\n<p>Nous avons beaucoup de retours sur le fonctionnement de la vente en l&rsquo;\u00e9tat futur d&rsquo;ach\u00e8vement (VEFA) qui est utilis\u00e9e sur notre projet en cours de financement <a href=\"https:\/\/www.lesentrepreteurs.com\/projets-a-financer\/financement-de-la-construction-du-village-business-park-a-bagnolet\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Yuman<\/a> . Cette modalit\u00e9 de transaction immobili\u00e8re est particuli\u00e8rement pris\u00e9e dans le secteur du neuf. En permettant \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur d&rsquo;acheter un bien immobilier avant m\u00eame son ach\u00e8vement, la VEFA joue un r\u00f4le cl\u00e9 dans le march\u00e9 immobilier moderne, en stimulant la construction de nouveaux logements et en offrant aux acheteurs une opportunit\u00e9 unique d&rsquo;investir dans l&rsquo;immobilier. Une bonne occasion pour nous de vous expliquer dans cet article le fonctionnement de la VEFA !<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;origine de la VEFA<\/h2>\n\n\n\n<p>Historiquement, la VEFA trouve ses racines dans le besoin croissant de logements apr\u00e8s la Seconde Guerre mondiale. Au fil des ann\u00e9es, elle s&rsquo;est d\u00e9velopp\u00e9e et encadr\u00e9e par des r\u00e9glementations de plus en plus pr\u00e9cises, visant \u00e0 prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats des acheteurs tout en favorisant la construction immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Aujourd&rsquo;hui, la VEFA repr\u00e9sente une part importante des transactions immobili\u00e8res, surtout dans les zones urbaines o\u00f9 la demande de logements neufs est \u00e9lev\u00e9e. Son fonctionnement, encadr\u00e9 par le Code de la construction et de l&rsquo;habitation, offre des garanties sp\u00e9cifiques tant pour le vendeur que pour l&rsquo;acqu\u00e9reur, faisant de la VEFA un choix privil\u00e9gi\u00e9 pour de nombreux investisseurs et particuliers.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le cadre r\u00e9glementaire de la VEFA<\/h2>\n\n\n\n<p>La Vente en l&rsquo;\u00c9tat Futur d&rsquo;Ach\u00e8vement est principalement encadr\u00e9e par les dispositions du Code de la construction et de l&rsquo;habitation en France. Ces textes d\u00e9finissent les conditions de vente, les obligations des parties, ainsi que les garanties et protections pour l&rsquo;acqu\u00e9reur. La VEFA est \u00e9galement soumise \u00e0 des aspects du Code civil concernant la propri\u00e9t\u00e9 et la vente.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Article L261-10 du Code de la construction et de l&rsquo;habitation<\/strong> : Ce texte pr\u00e9cise les conditions de la vente, notamment la n\u00e9cessit\u00e9 d&rsquo;un contrat pr\u00e9liminaire avant la vente d\u00e9finitive.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Article L261-15<\/strong> : Il d\u00e9taille les obligations du vendeur, comme la garantie d&rsquo;ach\u00e8vement de l&rsquo;immeuble.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Loi du 3 janvier 1967<\/strong> : Elle constitue la base de la r\u00e9glementation actuelle de la VEFA, en d\u00e9finissant les principes g\u00e9n\u00e9raux.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Droits et obligations du vendeur et de l&rsquo;acqu\u00e9reur<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans une vente en VEFA, les droits et obligations des parties sont clairement d\u00e9finis pour assurer la protection de l&rsquo;acqu\u00e9reur et la bonne ex\u00e9cution du contrat par le vendeur.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Obligations du vendeur<\/strong> : Le vendeur doit garantir l&rsquo;ach\u00e8vement de la construction, respecter les d\u00e9lais convenus, et livrer un bien conforme aux descriptions du contrat. Il doit \u00e9galement fournir des garanties financi\u00e8res pour prot\u00e9ger l&rsquo;acqu\u00e9reur en cas de non-ach\u00e8vement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Droits de l&rsquo;acqu\u00e9reur<\/strong> : L&rsquo;acqu\u00e9reur a le droit de recevoir un logement conforme aux plans et \u00e0 la qualit\u00e9 promise. Il peut \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une protection contre les vices cach\u00e9s et dispose de garanties comme la garantie biennale et la garantie d\u00e9cennale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">R\u00f4les des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires<\/h3>\n\n\n\n<p>Les autorit\u00e9s r\u00e9glementaires interviennent \u00e0 plusieurs niveaux dans le processus de la VEFA pour assurer le respect des lois et la protection des consommateurs.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Permis de construire<\/strong> : Avant la mise en vente, le projet immobilier doit obtenir un permis de construire valid\u00e9 par les autorit\u00e9s locales.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contr\u00f4le de conformit\u00e9<\/strong> : \u00c0 diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la construction, des contr\u00f4les peuvent \u00eatre effectu\u00e9s pour s&rsquo;assurer de la conformit\u00e9 des travaux avec les normes en vigueur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00f4le des notaires<\/strong> : Le notaire joue un r\u00f4le crucial dans la validation de la vente, en s&rsquo;assurant que toutes les conditions l\u00e9gales sont remplies et en conservant les fonds de l&rsquo;acqu\u00e9reur jusqu&rsquo;\u00e0 la livraison du bien.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Mise en application et jurisprudence<\/h3>\n\n\n\n<p>La jurisprudence joue un r\u00f4le important dans l&rsquo;interpr\u00e9tation des textes r\u00e9gissant la VEFA. Les d\u00e9cisions de justice contribuent \u00e0 pr\u00e9ciser les obligations des vendeurs et les droits des acqu\u00e9reurs dans des situations sp\u00e9cifiques.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cas de jurisprudence<\/strong> : Les d\u00e9cisions de justice aident \u00e0 clarifier des situations complexes, comme les retards de livraison, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9, ou les litiges sur la qualit\u00e9 de construction.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00f4le des associations de consommateurs<\/strong> : Ces associations peuvent offrir un soutien et des conseils aux acqu\u00e9reurs, et intervenir en cas de litiges.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ce cadre juridique et r\u00e9glementaire vise \u00e0 \u00e9quilibrer les int\u00e9r\u00eats des parties impliqu\u00e9es dans une vente en VEFA, tout en assurant la s\u00e9curit\u00e9 et la fiabilit\u00e9 de ce type de transaction immobili\u00e8re. Il est important pour les acqu\u00e9reurs et les vendeurs de bien comprendre leurs droits et obligations pour naviguer efficacement dans ce processus complexe.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les \u00e9tapes de la vente en VEFA<\/h2>\n\n\n\n<p>La vente en VEFA se d\u00e9roule en plusieurs \u00e9tapes cl\u00e9s, chacune ayant son importance dans le processus global. Ces \u00e9tapes sont cruciales tant pour le vendeur que pour l&rsquo;acqu\u00e9reur, car elles structurent la transaction et assurent la protection des parties impliqu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 1 &#8211; Signature du contrat de r\u00e9servation<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9finition et r\u00f4le<\/strong> : Le contrat de r\u00e9servation est le premier engagement formel entre le vendeur et l&rsquo;acqu\u00e9reur. Il d\u00e9crit le bien \u00e0 construire et pr\u00e9cise les conditions de la vente, y compris le prix, la description du logement, et le d\u00e9lai de r\u00e9alisation.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> : L&rsquo;acqu\u00e9reur verse un d\u00e9p\u00f4t de garantie, souvent entre 2% et 5% du prix de vente, qui sera int\u00e9gr\u00e9 dans le prix final lors de la signature de l&rsquo;acte de vente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 2 &#8211; Obtention du financement<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Recherche de pr\u00eat<\/strong> : L&rsquo;acqu\u00e9reur doit obtenir un financement pour couvrir le co\u00fbt de l&rsquo;achat. Cela implique g\u00e9n\u00e9ralement la recherche d&rsquo;un pr\u00eat immobilier aupr\u00e8s des institutions financi\u00e8res.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Conditions suspensives<\/strong> : Le contrat de r\u00e9servation inclut souvent des conditions suspensives li\u00e9es \u00e0 l&rsquo;obtention du financement, permettant \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur de se r\u00e9tracter si le pr\u00eat n&rsquo;est pas accord\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 3 &#8211; Signature de l&rsquo;acte de vente<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Acte de vente d\u00e9finitif<\/strong> : Une fois le financement obtenu, l&rsquo;acte de vente d\u00e9finitif est sign\u00e9 chez un notaire. Ce document juridique transf\u00e8re officiellement la propri\u00e9t\u00e9 du futur logement de l&rsquo;acheteur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9tails de l&rsquo;acte<\/strong> : L&rsquo;acte inclut des d\u00e9tails pr\u00e9cis sur le logement, le prix d\u00e9finitif, le calendrier de construction, et les modalit\u00e9s de paiement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 4 &#8211;  Les appels de fonds et leur \u00e9chelonnement<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Principe des appels de fonds<\/strong> : Contrairement \u00e0 un achat immobilier classique, le paiement en VEFA se fait en plusieurs fois, au fur et \u00e0 mesure de l&rsquo;avancement des travaux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c9chelonnement des paiements<\/strong> : La loi encadre strictement cet \u00e9chelonnement. Par exemple, 35% du prix peut \u00eatre demand\u00e9 \u00e0 l&rsquo;ach\u00e8vement des fondations, 70% \u00e0 la mise hors d&rsquo;eau, et le solde \u00e0 la livraison.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 5 &#8211; Suivi de la construction<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Visites de chantier<\/strong> : L&rsquo;acqu\u00e9reur a le droit de visiter le chantier \u00e0 certaines \u00e9tapes cl\u00e9s pour v\u00e9rifier l&rsquo;avancement des travaux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Communication avec le promoteur<\/strong> : Un dialogue r\u00e9gulier avec le promoteur est essentiel pour s&rsquo;assurer du respect des d\u00e9lais et de la conformit\u00e9 du bien.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Etape 6 &#8211; Livraison du bien<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9ception du logement<\/strong> : \u00c0 la fin des travaux, l&rsquo;acqu\u00e9reur effectue une visite de livraison pour s&rsquo;assurer que le logement est conforme au contrat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Lev\u00e9e des r\u00e9serves<\/strong> : Si des d\u00e9fauts sont constat\u00e9s, l&rsquo;acqu\u00e9reur peut \u00e9mettre des r\u00e9serves, que le promoteur devra lever dans un d\u00e9lai imparti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Chaque \u00e9tape de la VEFA est encadr\u00e9e par des dispositions l\u00e9gales visant \u00e0 prot\u00e9ger l&rsquo;acqu\u00e9reur et \u00e0 assurer le bon d\u00e9roulement de la construction. Il est crucial pour l&rsquo;acqu\u00e9reur de bien comprendre ces \u00e9tapes et de suivre attentivement le processus pour garantir la r\u00e9ussite de son projet immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les garanties sp\u00e9cifiques \u00e0 la VEFA<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Garantie de remboursement<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9finition<\/strong> : Cette garantie prot\u00e8ge l&rsquo;acqu\u00e9reur en cas de non r\u00e9alisation du contrat. Si le projet n&rsquo;aboutit pas ou si le promoteur d\u00e9clare faillite, l&rsquo;acqu\u00e9reur est assur\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer les sommes d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mise en \u0153uvre<\/strong> : Elle est g\u00e9n\u00e9ralement assur\u00e9e par une garantie bancaire ou une assurance sp\u00e9cifique souscrite par le promoteur.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Garantie d&rsquo;ach\u00e8vement<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Objectif<\/strong> : Elle assure que le logement sera termin\u00e9, m\u00eame en cas de d\u00e9faillance financi\u00e8re du promoteur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Types<\/strong> : Elle peut \u00eatre \u00ab\u00a0intrins\u00e8que\u00a0\u00bb, o\u00f9 le promoteur prouve sa capacit\u00e9 \u00e0 achever l&rsquo;ouvrage avec ses propres moyens, ou \u00ab\u00a0extrins\u00e8que\u00a0\u00bb, impliquant une garantie externe (banque ou assurance).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Garantie biennale et d\u00e9cennale<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Garantie biennale<\/strong> : Valable deux ans, elle couvre les \u00e9l\u00e9ments d&rsquo;\u00e9quipement du logement s\u00e9parables de la construction sans d\u00e9t\u00e9riorer celle-ci (par exemple, radiateurs, robinetterie).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Garantie d\u00e9cennale<\/strong> : D&rsquo;une dur\u00e9e de dix ans, cette garantie s&rsquo;applique aux \u00e9l\u00e9ments indissociables de la construction (fondations, toiture, murs porteurs). Elle prot\u00e8ge contre les vices et malfa\u00e7ons compromettant la solidit\u00e9 de l&rsquo;ouvrage ou le rendant inhabitable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Assurance dommage ouvrage<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9finition<\/strong> : Obligatoire, cette assurance permet une r\u00e9paration rapide des dommages relevant de la garantie d\u00e9cennale sans attendre une d\u00e9cision de justice.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Proc\u00e9dure<\/strong> : En cas de sinistre, l&rsquo;assurance dommage-ouvrage pr\u00e9finance les r\u00e9parations puis se retourne contre les responsables.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">VEFA : Avantages et risques<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avantages<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Pour l&rsquo;acqu\u00e9reur<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Logement Neuf et Personnalisable<\/strong> : Un des plus grands attraits de la VEFA est la possibilit\u00e9 d&rsquo;acqu\u00e9rir un logement neuf, souvent personnalisable selon les go\u00fbts de l&rsquo;acheteur (choix des finitions, de l&rsquo;agencement, etc.).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Normes Modernes et \u00c9conomies d&rsquo;\u00c9nergie<\/strong> : Les logements en VEFA sont construits selon les derni\u00e8res normes en vigueur, offrant souvent une meilleure performance \u00e9nerg\u00e9tique et un confort moderne.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Garanties L\u00e9gales<\/strong> : La VEFA offre plusieurs garanties (biennale, d\u00e9cennale, dommage ouvrage) prot\u00e9geant l&rsquo;acqu\u00e9reur contre les vices de construction et les malfa\u00e7ons.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Pour le vendeur<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>S\u00e9curisation des Ventes<\/strong> : Gr\u00e2ce aux contrats de r\u00e9servation, les promoteurs peuvent s\u00e9curiser une partie de leurs ventes avant m\u00eame l&rsquo;ach\u00e8vement des travaux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Planification Financi\u00e8re<\/strong> : Les appels de fonds en fonction de l&rsquo;avancement des travaux permettent une meilleure planification financi\u00e8re et une gestion des risques pour le promoteur.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les risques<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Pour l&rsquo;acqu\u00e9reur<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9lais de Construction<\/strong> : Les retards de chantier peuvent prolonger les d\u00e9lais de livraison, impactant les plans de l&rsquo;acqu\u00e9reur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Conformit\u00e9 du Bien<\/strong> : Il existe un risque que le logement livr\u00e9 ne soit pas totalement conforme aux attentes ou aux plans initiaux.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Risques Financiers<\/strong> : En cas de faillite du promoteur ou de probl\u00e8mes de construction, l&rsquo;acqu\u00e9reur peut se retrouver dans une situation complexe malgr\u00e9 les garanties.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Pour le vendeur<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Risques de Non-Vente<\/strong> : Si les logements ne trouvent pas preneurs, le promoteur peut se retrouver avec des invendus, repr\u00e9sentant un risque financier.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gestion de la Qualit\u00e9 de Construction<\/strong> : Assurer une construction de qualit\u00e9 dans les d\u00e9lais impartis peut \u00eatre un d\u00e9fi, surtout face \u00e0 des contraintes budg\u00e9taires ou des impr\u00e9vus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 du march\u00e9 immobilier<\/h2>\n\n\n\n<p>La VEFA restera un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 du march\u00e9 immobilier, en r\u00e9ponse \u00e0 la demande continue de logements neufs. Elle joue un r\u00f4le important dans l&rsquo;am\u00e9nagement du territoire et la politique du logement, influen\u00e7ant la qualit\u00e9 de vie et l&rsquo;urbanisme.<\/p>\n\n\n\n<p>De plus elle offre un logement neuf avec des garanties sp\u00e9cifiques, tandis que l&rsquo;ancien n\u00e9cessite souvent des travaux de r\u00e9novation et pr\u00e9sente des incertitudes quant \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat du b\u00e2ti. Mais attention contrairement \u00e0 l&rsquo;achat dans l&rsquo;ancien, la VEFA ne permet pas de voir le logement fini avant l&rsquo;achat.<\/p>\n\n\n\n<p>Au final la VEFA pr\u00e9sente donc un ensemble d&rsquo;avantages et d&rsquo;inconv\u00e9nients qui doivent \u00eatre soigneusement \u00e9valu\u00e9s par les parties concern\u00e9es. Alors que les garanties et la modernit\u00e9 des constructions en VEFA sont attrayantes, les risques associ\u00e9s au d\u00e9lai de construction et \u00e0 la conformit\u00e9 doivent \u00eatre pris en compte. Chaque acqu\u00e9reur potentiel devrait peser ces facteurs en fonction de ses propres besoins et circonstances pour faire un choix \u00e9clair\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Face aux \u00e9volutions du march\u00e9 et aux enjeux \u00e9cologiques, la l\u00e9gislation relative \u00e0 la VEFA pourrait \u00e9voluer pour int\u00e9grer de nouvelles normes et protections.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/blog.lesentrepreteurs.com\/2024\/01\/11\/le-label-breeam-un-standard-dexcellence-en-matiere-de-developpement-durable\/\">Le label BREEAM : un standard d\u2019excellence en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable dans l\u2019immobilier<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nous avons beaucoup de retours sur le fonctionnement de la vente en l&rsquo;\u00e9tat futur d&rsquo;ach\u00e8vement (VEFA) qui est utilis\u00e9e sur notre projet en cours de financement Yuman . Cette modalit\u00e9 de transaction immobili\u00e8re est particuli\u00e8rement pris\u00e9e dans le secteur du neuf. 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