Opération de marchand de biens rue de Malbrande à Annemasse
Opération de marchand de biens rue de Malbrande à Annemasse
Prêt

Opération de marchand de biens rue de Malbrande à Annemasse

SMART HOUSE IMMOBILIER

10.5 %

Taux d'intérêts payés

12 mois

Durée de l'emprunt

  • Secteur d'activité : Promotion immobilière de logements
  • Ville : THONON-LES-BAINS
  • Département : 74
  • Type de financement : Financement d'actifs
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Fiche de l’entreprise

Smart House Immobilier présente ici sa 8ème opération de marchand de biens en propre. Ce porteur de projet a déja réalisé une opération avec les Entreprêteurs en 2023 à Gaillard (74). L'opération se débouclera par anticipation au plus tard d'ici mai 2024, l'acquéreur du bien ayant eu la confirmation de l'obtention de son prêt bancaire.

Loïc Ghiandai, dirigeant de la société, a baigné dans l'univers de l'immobilier depuis son enfance, grâce à l'expérience de son entourage familial et proche. Son grand-père a fondé et dirigé une entreprise générale et de promotion immobilière dans la région toulousaine pendant une vingtaine d'années, avant de la vendre. Par ailleurs, son parrain, Georges Miatto, est également passionné d'immobilier et dirige plusieurs sociétés de promotion immobilière, de marchands de biens, de lotisseurs et de foncières, y compris des hôtels et des appartements.

Le dirigeant a déjà fait appel au financement participatif pour 4 opérations (en cours de remboursement) sur 3 autres plateformes, dont celle située sur la commune de Gaillard avec les Entreprêteurs.

Smart House Immobilier a, par ailleurs, monté cinq opérations, allant de 4 millions à 12 millions d'euros de chiffre d'affaires TTC, en co-promotion avec 2 groupes immobiliers de taille importante. Sur ces projets-là, la société ne porte aucune dette, les fonds propres étant apportés par Loïc Ghiandai et les dettes étant assumées par les co-promoteurs.

Présentation du projet

Le projet consiste à acheter puis rénover un appartement de 77m² situé au 8, rue de Malbrande, 74100 Annemasse. Ce bien dispose d'une localisation pertinente à moins de 15 minutes à pied de la gare d'Annemasse et à 250 mètres des transports publics.

Il s’agit d’un appartement de type T4 composé d’un hall d’entrée, d’une cuisine, d’un séjour, d’une salle de bain, d’un WC séparé et de 2 chambres. Une loggia et une cave viennent compléter le bien.

Le bien est acheté 180 K€ soit 2.337 € du m² pour un prix moyen dans la rue de 3.449 € du m² selon le site meilleursagents.com. 

Le prix de vente est estimé à 355 K€ (hors mobilier) soit 4.610 € du m². Le site meilleursagents.com indique une fourchette de prix à proximité immédiate comprise entre 2.587 €/m² et 5.174 €/m². L'analyse du prix de sortie tient compte de la rénovation de qualité qui permettra de créer une 3ème chambre et de la pénurie d’offre d’appartements clés en main sur Annemasse.

En outre, notre analyse du projet et notamment du prix de sortie, s'appuie sur :

  • Un avis de valeur émis par une agence immobilière locale pour un montant de 355 K€.
  • Deux promesses de vente signées dans lesquelles Smart House Immobilier revend 2 biens en portefeuille à respectivement 4.766 €/m² et 4.750 €/m². L'une de ces promesses concerne le projet financé par les Entreprêteurs à Gaillard au printemps 2023.
  • Une lettre d'intention reçue d'une foncière portant sur un autre bien en portefeuille pour un montant net vendeur de 4.722 €/m².

La commune d'Annemasse

Située dans le département de la Haute-Savoie en région Auvergne-Rhône-Alpes, Annemasse est une ville de près de 35 000 habitants. 

Annemasse bénéficie d'une proximité exceptionnelle avec la Suisse et notamment Genève, distante d'une quinzaine de kilomètres seulement. La ville est également au croisement de l'autoroute A40, qui relie Genève à Lyon, ainsi que de l'autoroute A41, qui relie Annecy à Genève. Cette proximité géographique en fait une ville frontalière importante dans la région. Grâce à un réseau de transports en commun bien développé, notamment par le biais du réseau ferroviaire et des lignes de bus transfrontalières, les habitants d'Annemasse ont un accès facile à Genève et à ses nombreuses opportunités.

Ce positionnement frontalier est d'une importance capitale sur le plan économique, avec de nombreux résidents d'Annemasse travaillant en Suisse, où se trouvent de nombreuses institutions internationales, entreprises multinationales et organisations non gouvernementales. Cette proximité offre également aux habitants d'Annemasse un large éventail de possibilités en matière de loisirs, de shopping et de culture.

Ce dynamisme économique et culturel porte le marché immobilier d'Annemasse. La ville a vu se développer de nombreux projets immobiliers récents et attire de nombreux investisseurs suisses. La demande d'appartements est forte car de nombreux frontaliers recherchent des logements plus abordables qu'en Suisse. 

Sur 5 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de 21,7%. Un tassement est toutefois constaté depuis quelques mois, à l'image du marché national en France.

Emplacement du programme

 

Photos actuelles de l'appartement

Photos du projet final (choix de l'aménagement d'intérieur)

Budget de l'opération

Chiffres clés de l'opération

Chiffre d'affaires

Prix de revient

dont coût d’acquisition

dont travaux/honoraires techniques et assurances

dont coût du financement et frais divers

Marge

Marge en % du CA

HT

362 K€

309 K€

185 K€

63,7 K€

59,8 K€

53 K€

14,6 %

TVA

1,5 K€

12 K€

0 K€

7,7 K€

4,7 K€

-

N/A

TTC

363,5 K€

321 K€

185 K€

71,5 K€

64,5 K€

42,5 K€

11,7 %

 
Le financement de l'opération se répartit comme suit :

Ventilations ressources

Fonds propres

Dette crowdfunding

Dette bancaire

Total

Montant

5 K€

285 K€

0 K€

290 K€

Quotité

1.72 %

98.28 %

0.00 %

100 %

Les garanties

 Les garanties mises en place pour sécuriser l'opération sont les suivantes :

- une hypothèque de 1er rang sur l'actif, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 342 K€,

- une caution personnelle et solidaire du dirigeant, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 342 K€,

- une Garantie Autonome à Première Demande de la société SAS Smart Holding (SIREN 983999038), holding récemment créée par le porteur de projet et détenant les parts de Smart House Immobilier, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 342 K€.

Présentation de l'équipe

Ghiandai Loïc

Ghiandai Loïc

Loïc Ghiandai a élu domicile dans la région en 2016 pour y achever ses études en école de commerce (licence professionnelle + master) à Annecy. Il est actuellement cadre commercial pour le groupe Emilfrey dans le secteur automobile, tout en étant lui-même passionné par l'immobilier. En effet, il préside une société d'investissement en co-promotion nommée « Smart House Immobilier », qu'il a fondée en septembre 2020.

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Financer ce projet

Projet terminé
Fini le 11-03-2024

Montant collecté

285 000 €
  • Type d'investissement : Prêt
  • Echéance de l'investissement : 12 mois
  • Minimum d'investissement : 0 €
  • Remboursement du capital : In fine
  • Paiement de la rémunération : In fine (sans capitalisation)
  • Impact social : NA
  • Fiscalité : Intérêts
  • Taux d'intérêts payés : 10.5%
  • Frais investisseur : Aucun
  • Frais d'intermédiation entreprise bénéficiaire :
    6.5% HT du montant collecté
  • Frais de gestion entreprise bénéficiaire :
    0.5% HT par an sur le capital restant dû
  • Risques : Risques de perte en capital help_outline

Etat de la collecte

  • Temps restant :
    Terminé
  • Date de clôture : 19/03/2024
  • Seuil de succès minimum de collecte : 285 000 €

Profil de l'entreprise

L'investissement participatif présente un risque important de perte partielle ou totale du capital ainsi qu'un risque d'illiquidité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. N'empruntez pas au-delà de votre capacité de remboursement.