Opération de marchand de biens rue de Malbrande à Annemasse

Fiche de l’entreprise

Smart House Immobilier présente ici sa 3 ème opération de marchand de biens financé par notre plateforme. Ce porteur de projet a déja réalisé avec nous, une opération à Gaillard (74) qui a été remboursée par anticipation en mai 2024. Une opération à Annemasse financée en mars 2024 est en cours de réalisation (travaux terminés). 

Loïc Ghiandai, dirigeant de la société, a baigné dans l'univers de l'immobilier depuis son enfance, grâce à l'expérience de son entourage familial et proche. Son grand-père a fondé et dirigé une entreprise générale et de promotion immobilière dans la région toulousaine pendant une vingtaine d'années, avant de la vendre. Par ailleurs, son parrain, Georges Miatto, est également passionné d'immobilier et dirige plusieurs sociétés de promotion immobilière, de marchands de biens, de lotisseurs et de foncières, y compris des hôtels et des appartements.

Le dirigeant est actuellement dans une phase de croissance et fait appel au financement participatif sur plusieurs plateformes. 9 opérations sont actuellements en cours. La typologie des projets est sensiblement identiques avec des appartements achetés en dessous du prix du marché et des rénovations de qualité permettant des canaux de sortie multiples : résidence principale pour des frontaliers, investissement locatif ou encore location meublée saisonnière.

Smart House Immobilier a, par ailleurs, monté cinq opérations, allant de 4 millions à 12 millions d'euros de chiffre d'affaires TTC, en co-promotion avec 2 groupes immobiliers de taille importante. Sur ces projets-là, la société ne porte aucune dette, les fonds propres étant apportés par Loïc Ghiandai et les dettes étant assumées par les co-promoteurs.

Présentation du projet

Le projet consiste à acheter puis rénover un appartement de 77m² situé au 8, rue de Malbrande, 74100 Annemasse. Ce bien dispose d'une localisation pertinente à moins de 15 minutes à pied de la gare d'Annemasse et à 250 mètres des transports publics.

Il s’agit d’un appartement de type T4 composé d’un hall d’entrée, d’une cuisine, d’un séjour, d’une salle de bain, d’un WC séparé et de 2 chambres. Une loggia et une cave viennent compléter le bien.

Le bien est acheté 180 K€ soit 2.337 € du m² pour un prix moyen dans la rue de 3.449 € du m² selon le site meilleursagents.com. 

Le prix de vente est estimé à 355 K€ (hors mobilier) soit 4.610 € du m². Le site meilleursagents.com indique une fourchette de prix à proximité immédiate comprise entre 2.587 €/m² et 5.174 €/m². L'analyse du prix de sortie tient compte de la rénovation de qualité qui permettra de créer une 3ème chambre et de la pénurie d’offre d’appartements clés en main sur Annemasse.

En outre, notre analyse du projet et notamment du prix de sortie, s'appuie sur :

• Un avis de valeur émis par une agence immobilière locale pour un montant de 355 K€.
• Deux promesses de vente signées dans lesquelles Smart House Immobilier revend 2 biens en portefeuille à respectivement 4.766 €/m² et 4.750 €/m². L'une de ces promesses concerne le projet financé par les Entreprêteurs à Gaillard au printemps 2023.
• Une lettre d'intention reçue d'une foncière portant sur un autre bien en portefeuille pour un montant net vendeur de 4.722 €/m².

La commune d'Annemasse

Située dans le département de la Haute-Savoie en région Auvergne-Rhône-Alpes, Annemasse est une ville de près de 35 000 habitants. 

Annemasse bénéficie d'une proximité exceptionnelle avec la Suisse et notamment Genève, distante d'une quinzaine de kilomètres seulement. La ville est également au croisement de l'autoroute A40, qui relie Genève à Lyon, ainsi que de l'autoroute A41, qui relie Annecy à Genève. Cette proximité géographique en fait une ville frontalière importante dans la région. Grâce à un réseau de transports en commun bien développé, notamment par le biais du réseau ferroviaire et des lignes de bus transfrontalières, les habitants d'Annemasse ont un accès facile à Genève et à ses nombreuses opportunités.

Ce positionnement frontalier est d'une importance capitale sur le plan économique, avec de nombreux résidents d'Annemasse travaillant en Suisse, où se trouvent de nombreuses institutions internationales, entreprises multinationales et organisations non gouvernementales. Cette proximité offre également aux habitants d'Annemasse un large éventail de possibilités en matière de loisirs, de shopping et de culture.

Ce dynamisme économique et culturel porte le marché immobilier d'Annemasse. La ville a vu se développer de nombreux projets immobiliers récents et attire de nombreux investisseurs suisses. La demande d'appartements est forte car de nombreux frontaliers recherchent des logements plus abordables qu'en Suisse. 

Sur 5 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de 21,7%. Un tassement est toutefois constaté depuis quelques mois, à l'image du marché national en France.

Emplacement du programme

 

Photos actuelles de l'appartement

Photos du projet final (choix de l'aménagement d'intérieur)

Budget de l'opération

Chiffres clés de l'opération	Chiffre d'affaires	Prix de revient	dont coût d’acquisition	dont travaux/honoraires techniques et assurances	dont coût du financement et frais divers	Marge	Marge en % du CA
HT	362 K€	309 K€	185 K€	63,7 K€	59,8 K€	53 K€	14,6 %
TVA	1,5 K€	12 K€	0 K€	7,7 K€	4,7 K€	-	N/A
TTC	363,5 K€	321 K€	185 K€	71,5 K€	64,5 K€	42,5 K€	11,7 %

 
Le financement de l'opération se répartit comme suit :

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	5 K€	285 K€	0 K€	290 K€
Quotité	1.72 %	98.28 %	0.00 %	100 %

Présentation de l'équipe