Financement des travaux du domaine "Bois d'Isis" à Douarnenez

Fiche de l’entreprise

Erwan Piolot est un professionnel confirmé de l’immobilier, spécialisé en marchand de biens et en gestion de projets immobiliers complexes. Il dispose de plus de 15 ans d’expérience dans la conduite d’opérations de construction et de rénovation, couvrant l’ensemble des étapes d’un projet : études de faisabilité, montage juridique et financier, coordination des intervenants, suivi des travaux et livraison.

Dirigeant de SASU Domaine, il intervient également comme assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) et conseil en immobilier. Par ailleurs, il est actionnaire et co-directeur du centre de formation de la Fédération des Marchands de Biens (FMDB France), où il contribue au développement de formations spécialisées et à la structuration de la profession au niveau national.

Dans le cadre du projet immobilier situé à Douarnenez, il a créé la SAS MDB BREIZH avec pour objectif de s’associer à Clayton FONTES pour cette opération. Cette structure dédiée vise à sécuriser le montage du projet et à en assurer le pilotage opérationnel, en s’appuyant sur son expertise technique, juridique et financière.

Présentation du projet

Le domaine « Bois d’Isis » situé à Douarnenez dans le Finistère, est un domaine privé en copropriété niché au cœur d’un parc paysager de 20 830 m², face à la mer. 

À seulement 50 mètres de la plage des Sables Blancs et à quelques pas du port de Tréboul ce domaine était une résidence de vacances qui n’était plus exploitable en l’état.

En 2023, l’opérateur OG HOLDING a acquis la totalité de la parcelle en vue d’un découpage cadastral et de travaux, créant :
- Les lots 3, 4, 5,
- Un lot résidence,
- Un lot rétrocédé à la ville afin de créer un chemin côtier en front de mer. 

En 2024, après avoir réalisé la totalité des travaux de rénovation il à mis en vente les lots 3, 4, 5 et la résidence. 

En 2025, La société SASU DOMAINE et M. FONTES MARQUES Antonio ont signé une promesse de vente portant sur le lot “Résidence”, incluant les bâtiments B, D, E, F, G, H, I, L ainsi que le terrain à bâtir J, pour un montant de 1 800 K€. Par la suite, le permis de construire a été transféré à la SAS MDB BREIZH (holding créée par les associés), avec faculté de subsitution.

En 2026, la société SAS MDB BREIZH spécialement créée, commercialisera les lots en tant que marchands de bien.

Opération initiale portée par OG HOLDING 

Acquisition d’une ancienne résidence de vacances sur une parcelle de 27 600 m² (19 gîtes répartis en 10 bâtiments) en un ensemble résidentiel haut de gamme.

Nouveau découpage parcellaire (Lots 3, 4, 5 + Résidence + rétrocession ville) : 

- Rénovation complète des bâtiments existants →Résidence (9 lots) 
- Création de 3 maisons individuelles → Lots 4, 5 et J dans Résidence
- Création d’une piscine commune et d’un kiosque → Résidence et lot 3 

Aménagements paysagers qualitatifs, toitures végétalisées, cheminements retravaillés.

Permis de construire obtenu le 27/01/2023, travaux réalisés en totalité.

Opération SAS MDB BREIZH

Acquisition de la parcelle résidence de 20 830 m², précédemment restructurée et rénovée par OG HOLDING comprenant 20 logements et un terrain à bâtir. 

Travaux d’entretien, de géométrie et de préparation à la commercialisation : 

- Terrain à bâtir de 2 500 m² avec PC purgé pour une maison de 166 m² de surface habitable → Lot J
- Appartements → Lots B, D, E, F, G, H 
- Maison de gardien → Lot L 

Permis de construire partiel transféré le 24/10/2025 à la SAS MDB BREIZH.

Commercialisation de l'opération

Actuellement, 13 lots sont commercialisés, sous promesses, pour un montant total de 2 475 K€ TTC soit 56% du CA prévisionnel. Le reste des lots est en cours de commercialisation pour un montant de 1 925 K€ TTC, soit 44% du CA prévisionnel.

Financement de l'opération 

L’acquisition du foncier se fera à l’issue d’une vente à terme libre signée le 19 décembre 2025 pour 1 854 K€ et dont le paiement se fera par mensualités versées.

La vente à terme libre est un mécanisme qui consiste à vendre un bien immobilier en fixant une échéance à laquelle le transfert de propriété aura lieu. Le prix de vente est alors établi dès la signature de l’acte authentique et le vendeur reçoit des mensualités jusqu’à la date convenue.

Sans bouquet, cela signifie qu’aucun apport initial n’est demandé à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Les versements s’étalent donc sur toute la durée de la vente à terme.

Pour ce projet, une hypothèque en 1er rang est prise par le créancier (qui dans ce cas précis est le vendeur) sur 2 425 K€ de lots pré commercialisés.

Les Entreprêteurs sont sollicités à hauteur de 331 000 € soit 13,5% du financement. En comprenant le coût de la levée auprès des Entreprêteurs, l’opération permettra de dégager un chiffre d’affaires de 4 400 K€ TTC et une marge HT de 44 %. 

Le scoring des Entreprêteurs, en générant une lettre de risque C (sur une échelle allant de A+ à E) a amené l’équipe de risque crédit à proposer un financement de 331 K€ sur 9 mois à un taux d'intérêt annuel de 10% payable in fine.

Localisation de l'opération 

Douarnenez est une ville portuaire du Finistère, en Bretagne, connue pour sa baie protégée, ses plages et son héritage maritime. Elle s’est développée autour de la pêche à la sardine, ce qui a forgé son identité et son architecture traditionnelle.

Aujourd’hui, c’est une commune attractive pour son cadre naturel exceptionnel, ses sentiers côtiers (GR34), son patrimoine (Port-Musée, île Tristan), et une qualité de vie très recherchée.

La ville attire résidents, touristes et investisseurs grâce à un marché immobilier dynamique, un environnement préservé et un fort potentiel en résidence secondaire ou location saisonnière.

Plan et photo

Budget de l'opération 

CA	Prix de revient	dont maîtrise foncière	dont travaux	dont honoraires techniques et assurances et divers	dont coût du financement participatif	Marge globale de l’opération	Marge en % du CA
4 400 K€	2 449 K€	1 860 K€	289 K€	257 K€	42 K€	1 936  K€	44%

Tableau de ventilation

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	0 K€	331 K€	0 K€	331 K€
Quotité	0.00 %	100.00 %	0.00 %	100 %

Présentation de l'équipe