Financement immobilier

Contexte

Un marchand de biens ou un promoteur doit immobiliser beaucoup de fonds propres dans chacune de ses opérations, ce qui freine sa capacité à lancer de nouveaux programmes.

Opportunité d’investissement

Financement d’une partie du besoin en fonds propres ou refinancement des fonds propres alloués à une opération, libérant ainsi de nouvelles capacités pour développer d’autres projets.

Caractéristiques de financement

Type de financement : obligations simples in fine

Rendement brut moyen attendu : 10 % par an

Horizon de placement : 12 à 24 mois

Frais : aucun frais d’entrée ni de gestion

Fiscalité associée

Particuliers :  PFU de 30% sur les intérêts ou uniquement les prélèvements sociaux de 17,2% sur les coupons des obligations souscrites via le PEA-PME

Professionnels : IS (15 % au taux réduit) sauf option IR

Gestion du risque et sécurisation

- Sélection rigoureuse des opérateurs, notamment grâce à l’appui de spécialistes reconnus de la promotion et des transactions immobilières : analyse 4D = technique + financière + juridique + commerciale ;
- Sécurisation possible à partir du bien financé ou du patrimoine de l’emprunteur : hypothèque, fiducie-sûreté, garantie à première demande, caution personnelle et solidaire, garantie financière d’achèvement, compte séquestre sur les dépenses travaux…

Exemples de collecte

CAS PRATIQUE 1 : MARCHAND DE BIENS

Contexte de l'opération :

Le marchand de biens, un acteur expérimenté de l'immobilier, a lancé un projet qui comprend l’acquisition d'un bien, la séparation des installations électriques, la mise aux normes d’un lot, ainsi que la rénovation des parties communes et l’adaptation de certaines évacuations et arrivées d’eau.

Opportunité d'investissement :

L'objectif de cette opération était de financer une partie de l'acquisition ainsi que certains travaux de rénovation, en complément d’un apport en fonds propres.

Modalités de l'investissement :

Type de placement : Prêt in fine

Rendement prévisionnel : 11 % brut / an

Frais : Aucun frais d'entrée ni de gestion

Horizon de placement : 12 mois

Gestion des risques et sécurisation :

La sécurisation de l'investissement a été assurée par les mesures suivantes :

- Une analyse approfondie (4D) de l'opérateur et de l'opération,

- Une hypothèque de premier rang sur le terrain et sur un bien personnel de l'opérateur,

- Une garantie à première demande sur la holding, 

- Une caution personnelle.

CAS PRATIQUE 2 : PROMOTION IMMOBILIÈRE 

Contexte de l'opération :

Le promoteur, un acteur expérimenté de l'immobilier avec plus de 30 ans d'activité et familier du financement participatif, a lancé un projet de construction de 8 maisons jumelées de type T4 à La Bastidonne, une localisation privilégiée entre Aix-en-Provence et Manosque.

Opportunité d'investissement :

L'objectif de cette opération était de financer une partie des travaux restants à réaliser sur un terrain déjà acquis par l'opérateur.

Modalités de l'investissement :

Type de placement : Obligations simples in fine

Rendement prévisionnel : 10 % brut / an

Frais : Aucun frais d'entrée ni de gestion

Horizon de placement : 18 mois

Gestion des risques et sécurisation :

La sécurisation de l'investissement a été assurée par les mesures suivantes :

- Une analyse approfondie (4D) de l'opérateur et de l'opération,

- Une hypothèque de premier rang sur le terrain et sur un bien personnel de l'opérateur,

- Une garantie à première demande sur la holding, 

- Une caution personnelle,

- La mise en place d'un compte séquestre dédié aux dépenses de travaux.