Gaillard - Opération de marchand de biens

Fiche de l’entreprise

Cette opération de marchands de biens consiste à lever 300 k€ dans le cadre de la revente sans travaux de 2 terrains détenus par la SAS Smart House Immobilier, correspondant à l'apport initial du dirigeant.

L’investisseur bénéficie d’un rendement cible de 10,5% sur 18 mois, avec en garantie une hypothèque sur les terrains ainsi qu'une GAPD de la Holding et une caution personnelle et solidaire du dirigeant. L’opération s’appuie sur un des deux terrains déjà sous compromis de vente pour 140 k€ TTC, l'autre étant encore en cours de commercialisation.

Le porteur de projet : Smart House Immobilier

Smart House Immobilier est un acteur spécialisé dans l’achat, la rénovation et la revente d'appartements dans la région Rhône-Alpes Auvergne. L’entreprise gère actuellement plus d'une dizaine d’opérations immobilières, dont plusieurs ont déjà été financées via la plateforme.

Croissance et financement
En phase de croissance, Smart House Immobilier fait appel à des financements participatifs sur plusieurs plateformes pour soutenir ses projets. Actuellement, plus d'une dizaine d'opérations sont en cours. Ces projets suivent une même stratégie : acheter des appartements sous-évalués, les rénover avec soin, puis les proposer à la vente ou à la location, que ce soit pour des résidences principales (principalement pour les frontaliers), des investissements locatifs ou des locations meublées saisonnières.

Partenariats stratégiques
L'entreprise a également développé cinq projets en co-promotion avec deux grands groupes immobiliers, représentant un chiffre d'affaires de 4 à 12 millions d’euros. Dans ces opérations, Smart House Immobilier n’assume aucune dette, les fonds propres étant fournis par Loïc Ghiandai, tandis que les co-promoteurs prennent en charge les dettes.

Historique des opérations
Smart House Immobilier a déjà réalisé avec succès plusieurs opérations financées sur notre plateforme :
- Gaillard (74) : opération remboursée par anticipation en mai 2024
- Annemasse (74) : opération remboursée en avril 2025
- Thonon-les-Bains (74) : opération en cours de réalisation, travaux terminés, vente actée à 100%
- Annemasse (74) : opération en cours, financée en septembre 2024 

Présentation du projet

L’opération porte sur une levée de fonds d’un montant de 300 k€ au profit de la SASU Smart House Immobilier (SHI) qui exerce une activité de marchand de biens.

Dans le cas présent, la société SHI a réalisé deux opérations immobilières situées à Gaillard. Ces opérations ont permis de dégager une marge correspondant à la valeur des deux terrains destinés à être revendus. La société souhaite aujourd’hui matérialiser cette création de valeur en refinançant le prix de vente à venir sur ces opérations, dans l’attente de l’encaissement définitif des produits issus de leur cession.

- Le 1er terrain est situé rue des Belosses à Gaillard, il dispose d’une surface de 378 m². Il a été mis en vente et est d’ores et déjà sous compromis de vente, sans condition suspensive, pour un montant de 140 k€ TTC.

- Le 2ème terrain est situé Impasse du Coteau à Gaillard, il dispose d’une surface de 442 m². Il est également mis en vente et fait actuellement l’objet d’une commercialisation, avec une valorisation estimée entre 195 k€ et 205 k€ TTC.

Ainsi, Smart House Immobilier dispose d’un premier actif dont la cession est déjà sécurisée, et d’un second actif en cours de commercialisation. 

Sur le plan de la structuration, le financement est porté par la société opérationnelle SASU Smart House Immobilier (SHI), détenue à 100 % par la SASU Smart Holding, elle-même présidée par Loïc Ghiandai.

Allocation des fonds

Les fonds levés seront alloués au projet porté par la SAS Foncière Smart Living, détenue à 100% par la SAS Smart Holding, consistant en l’acquisition de bureaux ainsi que d’un appartement situé rue du Salève. La SASU Foncière Smart Living a vocation à détenir ces actifs immobiliers et à les exploiter en location. Les bureaux seront notamment occupés par la société Smart House Immobilier.

La Foncière dispose d’ores et déjà des accords bancaires précisant les modalités de financement de ces acquisitions. La présente levée de fonds permettra principalement de financer l’apport en fonds propres nécessaire à la mise en place de l’opération.

La levée de fonds, d’un montant de 300 k€, serait réalisée au niveau de la SAS SHI, société porteuse du financement, sous la forme d’obligations simples.

Le remboursement sera assuré par la vente des terrains, avec un remboursement anticipé partiel possible dès la signature de l’acte de vente du terrain Gaillard Belosses, attendue d’ici 3 à 6 mois. La vente du terrain Impasse du Coteau devrait intervenir dans un délai maximal de 18 mois.

Tableau de remboursement prévisionnel

Présentation de l'équipe

Ghiandai Loïc

Loïc Ghiandai a élu domicile en Haute-Savoie en 2016 pour y achever ses études en école de commerce (licence professionnelle + master) à Annecy. Après avoir été cadre commercial pour le groupe Emilfrey dans le secteur automobile, il s'est lancé dans l'immobilier en 2020 en créant Smart House Immobilier. Il a réalisé plusieurs opérations avec succès et dispose d'un portefeuille d'une dizaine d'opérations en cours.