Les Oliviers - Promotion immobilière

Fiche de l’entreprise

Opération de promotion immobilière d'un programme de 7 villas neuves, à Cadenet dans le Vaucluse via la SAS LDDC CONSTRUCTION.

Pour ce projet, l’investisseur bénéficie d’un rendement cible de 11% + 1% en cashback sur 12 mois, le remboursement du capital interviendra In Fine et le paiement des intérêts trimestriellement, avec en garantie une caution sous seing privée du porteur de projet ainsi qu'un nantissement de parts de SCI assorti d'une GAPD.

LDDC Construction est un promoteur immobilier local porté par Alain Morelli, dirigeant expérimenté disposant de plus de 40 ans d’expérience dans la construction et la promotion immobilière, notamment au sein du groupe VINCI puis à travers plusieurs structures dédiées à la maison individuelle et aux opérations de promotion.

L’opérateur s’appuie sur un historique solide de réalisations, principalement dans le Vaucluse et les Alpes-de-Haute-Provence, avec des opérations de taille intermédiaire (4 à 27 lots), réalisées via des SCCV dédiées.

La société à livré plusieurs programmes résidentiels livrés entre 2009 et 2023 (Cadenet, Villelaure, Manosque, Pierrevert…) pour des volumes d’opérations compris entre 0,8 M€ et 4,9 M€ de chiffre d’affaires et des marges comprises entre 12 % et 20 %. 

Le dernier programme livré (« Le Vivaldi » – 27 lots) en 2023 illustre la capacité de l’opérateur à mener des opérations de promotion plus structurées, incluant logements collectifs et locaux professionnels.

Globalement, LDDC Construction présente le profil d’un promoteur indépendant expérimenté, positionné sur des opérations résidentielles de taille maîtrisée, avec un historique de réalisation régulier et des niveaux de rentabilité conformes aux standards du marché.

Présentation du projet

L’opération « Les Oliviers », portée par LDDC Construction, consiste en un programme de promotion immobilière comprenant la réalisation de sept villas neuves, ainsi que la valorisation d’une maison existante et d’un pigeonnier.

Le projet présente à ce stade un bon niveau de sécurisation :
- Le permis de construire est obtenu et purgé
- Le foncier est sécurisé via une promesse de vente
- Le budget travaux est encadré avec des devis négociés
- Il s'agit d'un opération déjà largement engagée commercialement

Sur le plan commercial, la dynamique est favorable, avec un niveau de pré-commercialisation avancé :
- 5 lots actés représentant 1,4 M€, soit environ 53 % du chiffre d’affaires total,
- 2 lots sous contrat de réservation représentant 619 K€, soit environ 24% du chiffre d’affaires total
- 2 lots restants en stock pour 617 K€ soit environ 23 % du chiffre d’affaires total.

Les Entreprêteurs sont sollicités à hauteur de 350 000 € soit 14,3% du financement. L’opérateur aura recours à un emprunt bancaire et l’opérateur a déjà engagé 111 K€ de fonds propres soit 4,5%.

En comprenant le coût du financement auprès des Entreprêteurs, l’opération permettra de dégager un chiffre d’affaires de 2 633 K€ HT et une marge de 7%.

Localisation de l'opération 

La commune de Cadenet, située dans le département du Vaucluse, s’inscrit au cœur du territoire du Luberon, à proximité immédiate de Pertuis et à environ 30 minutes d’Aix-en-Provence. Elle bénéficie ainsi d’une localisation stratégique, à la fois proche des principaux bassins d’emploi (Pays d’Aix, Cadarache, Pertuis) et intégrée dans un environnement naturel particulièrement recherché.

Cadenet offre un cadre de vie de qualité, typiquement provençal, marqué par un tissu urbain majoritairement résidentiel et une prédominance de maisons individuelles. La commune dispose des principaux équipements de proximité (commerces, écoles, services), tout en conservant une dimension à taille humaine appréciée des acquéreurs.

Le marché immobilier local est porté par une demande soutenue, notamment sur le segment des maisons individuelles, alimentée à la fois par des ménages locaux et par une clientèle issue des pôles urbains voisins en recherche de qualité de vie. Cette attractivité est renforcée par un foncier relativement contraint dans le secteur du Luberon, ce qui limite l’offre nouvelle et soutient les niveaux de prix.

Situation géographique

Étude de marché 

Le marché immobilier de Cadenet et plus largement du Sud Luberon se caractérise par une demande soutenue sur le segment des maisons individuelles, portée par une clientèle locale ainsi que par des acquéreurs issus du bassin aixois en recherche d’un cadre de vie résidentiel de qualité.

Dans ce contexte, les niveaux de prix observés sur des produits comparables se situent généralement dans une fourchette comprise entre 3 500 € et 4 500 €/m², en fonction de la localisation, des prestations et de la typologie des biens.

L’opération « Les Oliviers » s’inscrit dans cette fourchette, avec des prix de sortie compris entre environ 3 800 € et 4 300 €/m², ce qui traduit un positionnement cohérent et en ligne avec le marché local.

La dynamique commerciale observée confirme cette adéquation :
- 60 % du chiffre d’affaires déjà réservé
- Une absorption rapide des villas neuves
- Un reliquat concentré sur des produits spécifiques (villa restante, bâti existant)

Tableau des emplois/ressources 

Présentation de l'équipe

MORELLI Maryvonne

Maryvonne MORELLI assure la présidence et la direction générale de LDDC CONSTRUCTION. Elle supervise les aspects stratégiques, administratifs, financiers et commerciaux de l’entreprise.
Forte de son expérience dans le secteur immobilier et de la construction, elle veille à la bonne gestion et à la pérennité de la structure, tout en accompagnant le développement des opérations et les relations avec les partenaires.

Profil Linkedin

MORELLI Alain

Alain MORELLI dispose de plus de 50 ans d’expérience dans le bâtiment, la promotion immobilière et la construction de maisons individuelles haut de gamme. Il a notamment évolué au sein du Groupe VINCI, où il a occupé différents postes de direction opérationnelle, avant de se lancer dans l’entrepreneuriat.
Il fonde ensuite plusieurs structures spécialisées dans la promotion et la construction, dont LES CONSTRUCTIONS DU CHATEAU puis LES DEMEURES DU CHATEAU, qu’il dirige pendant plus de 25 ans. Depuis 2019, il est Directeur Général de LDDC CONSTRUCTION, où il met son expérience au service de projets immobiliers résidentiels maîtrisés et qualitatifs.