Opération de marchand de biens Grande rue à Thonon-les-Bains
Opération de marchand de biens Grande rue à Thonon-les-Bains
Prêt

Opération de marchand de biens Grande rue à Thonon-les-Bains

SMART HOUSE IMMOBILIER

10.5 %

Taux d'intérêts payés

12 mois

Durée de l'emprunt

  • Secteur d'activité : Promotion immobilière de logements
  • Ville : THONON-LES-BAINS
  • Département : 74
  • Type de financement : Financement d'actifs
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Fiche de l’entreprise

Smart House Immobilier présente ici sa 3 ème opération de marchand de biens financé par notre plateforme. Ce porteur de projet a déja réalisé avec nous, une opération à Gaillard (74) qui a été remboursée par anticipation en mai 2024. Une opération à Annemasse financée en mars 2024 est en cours de réalisation (travaux terminés). 

Loïc Ghiandai, dirigeant de la société, a baigné dans l'univers de l'immobilier depuis son enfance, grâce à l'expérience de son entourage familial et proche. Son grand-père a fondé et dirigé une entreprise générale et de promotion immobilière dans la région toulousaine pendant une vingtaine d'années, avant de la vendre. Par ailleurs, son parrain, Georges Miatto, est également passionné d'immobilier et dirige plusieurs sociétés de promotion immobilière, de marchands de biens, de lotisseurs et de foncières, y compris des hôtels et des appartements.

Le dirigeant est actuellement dans une phase de croissance et fait appel au financement participatif sur plusieurs plateformes. 9 opérations sont actuellements en cours. La typologie des projets est sensiblement identiques avec des appartements achetés en dessous du prix du marché et des rénovations de qualité permettant des canaux de sortie multiples : résidence principale pour des frontaliers, investissement locatif ou encore location meublée saisonnière.

Smart House Immobilier a, par ailleurs, monté cinq opérations, allant de 4 millions à 12 millions d'euros de chiffre d'affaires TTC, en co-promotion avec 2 groupes immobiliers de taille importante. Sur ces projets-là, la société ne porte aucune dette, les fonds propres étant apportés par Loïc Ghiandai et les dettes étant assumées par les co-promoteurs.

Présentation du projet

Le projet consiste à acheter puis rénover un appartement de 65m² situé au 47, Grande rue, 74200 Thonon-Les-Bains. Ce bien dispose d'une localisation particulièrement centrale en plein coeur de Thonon. 

Il s’agit d’un appartement de type T3 bis composé d’un hall d’entrée, d’une cuisine / séjour, d’une salle de bain, d’un WC séparé et de 3 chambres dont une sera transformée en dressing. Une cave vient compléter le bien. Le bien est acheté 180 K€ soit 2.771 € du m² pour un prix moyen dans la rue de 3.592 € du m² selon le site meilleursagents.com.

Le porteur de projet sollicite la plateforme pour un emprunt de 250 000 € à un taux d'intérêt de 10,5% sur une durée cible de 12 mois. Cet emprunt permettra de financer l'acquisition et les travaux de rénovation de l'appartement.

Le projet est sécurisé par une hypothèque de 1er rang sur l'actif, une caution personnelle et solidaire du dirigeant ainsi qu'une garantie autonome à première demande de la holding. 

La commercialisation de l'appartement

Le prix de vente est estimé à 319 K€ (hors mobilier) soit 4.865 € du m². Le site meilleursagents.com indique une fourchette de prix à proximité immédiate comprise entre 2.099 €/m² et 5.415 €/m². L'analyse du prix de sortie tient compte de la rénovation de qualité et de la pénurie d’offre d’appartements rénovés sur Thonon-Les-Bains. Le porteur de projet envisage comme cible d'acquéreur des frontaliers recherchant une résidence principale clés en main. Un avis de valeur transmis par le porteur de projet indique une fourchette de prix entre 315 K€ et 330 K€ soit entre 4796 € / m2  et 5025 € / m2.

En outre, notre analyse du projet et notamment du prix de sortie, s'appuie sur deux projets menés par Smart House Immobilier à Evian, marché limitrophe et légèrement plus cher que Thonon.

  • Une promesse d’achat orale pour 1 bien de 44m² à un prix de 5.840 €/m² 
  • Une commercialisation prévue sur 2 biens situés à un prix de 5.040 €/m² 

La commune de Thonon-Les-Bains et son marché immobilier

Thonon-les-Bains, située en Haute-Savoie au bord du lac Léman, est une ville réputée pour son cadre de vie agréable et son patrimoine naturel. Avec une population d'environ 35 000 habitants et près de 100 000 en incluant l'aglomération, Thonon-les-Bains bénéficie d'une croissance démographique stable. La ville attire de nombreux résidents grâce à son environnement pittoresque, ses activités de plein air et sa proximité avec la frontière suisse, facilitant ainsi les déplacements pour les travailleurs transfrontaliers.

Sur le plan économique, Thonon-les-Bains se distingue par une dynamique économique solide et diversifiée. Le secteur des services, particulièrement le tourisme et la restauration, joue un rôle central grâce à l'afflux de visiteurs attirés par le lac et les stations thermales de la région. L'économie locale est également soutenue par des industries variées, notamment l'agroalimentaire et la fabrication de produits de haute technologie. La proximité de Genève favorise le développement de nouvelles entreprises et start-ups, renforçant ainsi le tissu économique local.

Au cours des dernières années, la demande pour les biens immobiliers y a augmenté, principalement attirée par la qualité de vie, la proximité avec la Suisse, et le cadre naturel exceptionnel. Les statistiques récentes indiquent également une diversification des profils d'acheteurs à Thonon-les-Bains, avec une augmentation notable des acquéreurs suisses et des résidents travaillant à Genève, profitant de la facilité des trajets transfrontaliers. En 2023, le volume des transactions immobilières a enregistré une légère hausse de 5% par rapport à l'année précédente, signe d'un marché dynamique et attractif. Sur 10 ans les prix ont augmenté de 25%, confirmant le fait que Thonon-les-Bains est une destination prisée tant pour l'investisseent que pour l'installation durable.

 

Emplacement de l'opération

Photos actuelles de l'appartement

Budget de l'opération

Chiffres clés de l'opération

Chiffre d'affaires

Prix de revient

dont coût d’acquisition

dont coût des garanties

dont travaux/honoraires techniques et assurances

dont coût du financement et frais divers

Marge

Marge en % du CA

TTC

326,2 K€

293,1 K€

187,1 K€

4 K€

47,6 K€

54,4 K€

33,1 K€

10,15 %

 

Le financement de l'opération se répartit comme suit :

Ventilations ressources

Fonds propres

Dette crowdfunding

Dette bancaire

Total

Montant

15 K€

250 K€

0 K€

265 K€

Quotité

5.66 %

94.34 %

0.00 %

100 %

Les garanties

 Les garanties mises en place pour sécuriser l'opération sont les suivantes :

- une hypothèque de 1er rang sur l'actif, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 300 K€,

- une caution personnelle et solidaire du dirigeant, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 300 K€,

- une Garantie Autonome à Première Demande de la société SAS Smart Holding (SIREN 983999038), holding récemment créée par le porteur de projet et détenant les parts de Smart House Immobilier, à hauteur de 120% du capital emprunté soit 300 K€.

- un ordre irrévocable de paiement au notaire relatif à l'actif financé.

Présentation de l'équipe

Ghiandai Loïc

Ghiandai Loïc

Loïc Ghiandai a élu domicile en Haute-Savoie en 2016 pour y achever ses études en école de commerce (licence professionnelle + master) à Annecy. Après avoir été cadre commercial pour le groupe Emilfrey dans le secteur automobile, il s'est lancé dans l'immobilier en 2020 en créant Smart House Immobilier. Il a réalisé plusieurs opérations avec succès et dispose d'un portefeuille d'une dizaine d'opérations en cours.

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Financer ce projet

Projet terminé
Fini le 02-07-2024

Montant collecté

250 000 €
  • Type d'investissement : Prêt
  • Echéance de l'investissement : 12 mois
  • Minimum d'investissement : 0 €
  • Remboursement du capital : In fine
  • Paiement de la rémunération : In fine (sans capitalisation)
  • Impact social : NA
  • Fiscalité : Intérêts
  • Taux d'intérêts payés : 10.5%
  • Frais investisseur : Aucun
  • Frais d'intermédiation entreprise bénéficiaire :
    6.5% HT du montant collecté
  • Frais de gestion entreprise bénéficiaire :
    0.5% HT par an sur le capital restant dû
  • Risques : Risques de perte en capital help_outline

Etat de la collecte

  • Temps restant :
    Terminé
  • Date de clôture : 30/06/2024
  • Seuil de succès minimum de collecte : 250 000 €
  • Nombre d'investisseurs : 186

Profil de l'entreprise

L'investissement participatif présente un risque important de perte partielle ou totale du capital ainsi qu'un risque d'illiquidité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. N'empruntez pas au-delà de votre capacité de remboursement.