Opération de marchand de biens rue Bary au Mans

Fiche de l’entreprise

La société porteuse du projet est la société de marchands de biens RR Invest créée par Kevin Richard en 2020. Le porteur de projet est un acteur expérimenté localement, avec plus de 10 transactions réalisées depuis la création de la société. Ses premières opérations immobilières font ressortir un taux de marge nette en moyenne de 16%.  

M. Richard est menuisier de formation et dispose de plus de 20 ans d'expérience dans la construction et l'immobilier. Il a réalisé ses premières opérations de marchand de biens au début des années 2000 et il exerce depuis 2015 en tant que Maitre d'Oeuvre via sa société Cabinet Richard Construction.

Présentation du projet

Le projet consiste à financer la construction de 3 maisons individuelles de type Mancelle sur un terrain idéalement placé dans la ville du Mans. Le porteur de projet a acquis en 2022 ce terrain traversant entre le 28-30 rue Bary et le 21-23 rue de Belfort sur lequel se trouvait notamment un supermarché Lidl (local + parking) ainsi qu’une maison bourgeoise.

La première phase de l'opération a consisté à acquérir l'ensemble immobilier existant pour un montant de 504 000 € TTC et réaliser les opérations suivantes : la réhabilitation de la maison bourgeoise de 250 m², la construction de la maison neuve de 90 m², la création d'un loft au dessus de l'ancien local commercial et la revente d'une partie de l'ancien local commercial pour la micro-crèche mitoyenne.

L’ensemble de cette phase 1 est terminée et actée. Elle a généré un CA total de 1.455.000 € TTC et 254 000 € ont été réinjectés dans la phase 2.

La phase 2 du projet consiste en la construction destinée à la vente clé en mains de 3 maisons de type Mancelles qui donnent sur la rue Bary, chacune d’une surface de 222 m² habitable pour un montant de 570.000 €. L'opération prévoit également la vente de 5 places de parking pour un total de 75.000 €. La phase 2 a été lancée grâce à la mise en place d’un prêt bancaire pour un montant de 650 000 €. 

Le porteur de projet sollicite la plateforme pour compléter son financement et refinancer une partie de ses fonds propres dans le cadre d'un financement hauteur de 350 000 € sous la forme d'un prêt à 10% in fine sur une durée cible de 12 mois. Le projet est sécurisé via une hypothèque de second rang sur l'ensemble immobilier et une caution personnelle notariée du dirigeant à hauteur de 120% du capital emprunté. Il convient de noter que la valeur de cette hypothèque nette du prêt bancaire est estimée à 791 K€ soit 2,2 x le montant financé par la plateforme.

Mode et niveau de commercialisation

La commercialisation débutera au début de l'été 2024, lorsque la pose des escaliers sera achevée. L'opérateur estime que la commercialisation sera plus pertinente si les potentiels acquéreurs peuvent visiter l'intégralité des étages.

Des avis de valeurs ont été obtenus et indiquent une fourchette de prix entre 606.000 € et 626.000 € soit 2.700 € / m². L’opérateur a modélisé l’opération sur un prix de revente à 570.000 €, soit un prix inférieur de 8% à la valeur cible des estimations. 

Grille de vente :

Description	Prix HT	Prix TTC
5 places de parking	62,5 K€	75 K€
24 rue Bary	475 K€	570 K€
26 rue Bary	475 K€	570 K€
28 rue Bary	475 K€	570 K€

Plans du projet - RDC et RDC+1

La ville du Mans, un territoire dynamique

La ville compte aujourd’hui 145.000 habitants et prévoit de passer à 20.000 dans les prochaines années. Plusieurs investissements sont en cours de réalisation par la ville et la région. Cette dernière finance à hauteur de 30 M€ un pôle d’excellence dans le domaine de la Santé et du Social qui devrait accueillir 1200 étudiants à horizon 2026.

La ville est passée en zone tendue (catégorie A) depuis octobre 2023, ce qui reflète la pression existante sur le marché locatif. Toutefois, la ville n’a pas instauré d’encadrement des loyers. Le marché immobilier au Mans a connu une croissance soutenue ces 5 dernières années avec une progression des prix de plus de 50%. La proximité avec Paris en TGV (1h) et une renommée internationale grâce au circuit des 24h du Mans ont contribué à cette attractivité.

Emplacement stratégique du projet à proximité de la gare du Mans 

L’actif se situe à proximité immédiate de la gare SNCF Le Mans Sud (850 m). Le tramway est à quelques centaines de mètres également et plusieurs écoles sont à proximité immédiate. Le quartier est principalement résidentiel avec du bâti plutôt ancien.

 Calendrier prévisionnel des travaux

- Etape 1 - Printemps 2024 : travaux au stade de la charpente et des escaliers

- Etape 2 - Été 2024 : mise en commercialisation

- Etape 3 - Septembre 2024 - Avril 2025 : commercialisation et réitération des actes de vente des 3 maisons

Photos des travaux à l'étape 1

 Budget de l'opération

Chiffres clés opération	CA	Prix de revient	dont coût d’achat du foncier	dont coût garantie	dont travaux	dont coût du financement (banque et plateforme)	Marge	Marge sur vente (en % du CA)
HT	1 487 K€	955,7 K€	0 K€	8,4 K€	834 K€	113,3 K€	531,8 K€	35,75%
TVA	297,5 K€	171,7 K€	0 K€	0 K€	166,8 K€	4,9 K€
TTC	1 785 K€	1127,4 K€	0 K€	8,4 K€	1 000 K€	118,2 K€	657,6 K€	36,84 %

 

Tableau des emplois / ressources

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	47 K€	350 K€	650 K€	1 047 K€
Quotité	4.49 %	33.43 %	62.08 %	100 %

Présentation de l'équipe