Opération immobilière Route de Bessières à Pechbonnieu

Fiche de l’entreprise

Le projet est présenté par la société MA INVEST, que nous avons déjà accompagnée à 7 reprises. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens et de promotion immobilière dans la région de Toulouse.

Le porteur de projet, M. Reda Amnai, possèdait déjà une expérience de 10 ans dans le BTP avant de fonder la société MA INVEST pour son activité de marchand de biens. Ses premières opérations, réalisées avec succès, lui permettent de financer l’acquisition des terrains et une partie des travaux sur fonds propres.

Suivi des 7 projets déjà financés autour de Toulouse, dont 2 remboursements par anticipation et plusieurs remboursements à venir. Depuis le début de l'année 2025, MA INVEST a remboursé aux Entreprêteurs plus de 1,5 M€ en amortissement de capital et intérêts. 

Présentation du projet

Le projet consiste en l'achat d'un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, un garage attenant et un terrain de 958 m², destiné à la réalisation d’une opération immobilière à vocation mixte sur la commune de Pechbonnieu :
- changement de destination de la villa existante en local commercial vide 
- extension et création de 2 locaux commerciaux modulables (divisibles ou fusionnables), livrés brut en rez-de-chaussée 
- création de 2 appartements indépendants et lumineux de type 3 au R+1
- création de places de stationnement

Le projet prévoit une architecture intégrée au tissu urbain et une bonne performance énergétique (RE 2020).

Descriptif détaillé du projet immobilier

Rez-de-chaussée : Commerces

• Nombre de cellules : 2 (modulables)
• Surface totale : 198 m² au sol 
• Aménagement : livrées brut (coquille vide)
• Accessibilité PMR, vitrine en façade, stationnements dédiés

R+1 : Appartements

• Nombre : 2 logements 
• Typologie : T3 avec 83 m² chacun et une terrasse 

Stationnement

• Places privatives pour logements + places pour les commerces
• Local vélos / espaces verts

Les travaux de changement de destination et construction devraient démarrer en février 2026. La fin des travaux est prévue pour fin juin 2026.

Localisation de l'opération

Située à 14 km au nord-est de Toulouse, dans le nord du département de la Haute-Garonne, en région Occitanie, Pechbonnieu est une ville attrayante qui s’inscrit au cœur du territoire dynamique de l’agglomération toulousaine. Desservie par trois lignes de bus Tisséo, la commune réunit plus de 4 500 habitants sur une superficie de 8 km².

Avec une quarantaine d’associations, de nombreuses manifestations, différents équipements sportifs, Pechbonnieu est une ville active, culturelle, sportive et familiale, qui privilégie les liens, les échanges et le bien vivre ensemble tout au long de l’année.

Pechbonnieu est également le chef-lieu du canton portant le même nom et comportant 26 communes depuis 2014.

L’opération immobilière portée par MA INVEST bénéficie d’un emplacement stratégique, à proximité immédiate du centre-ville ainsi que des zones commerciales et résidentielles. Elle se situe en face du centre commercial et à côté de la nouvelle pharmacie de la commune.

L’adresse, sur la Route de Bessières, offre une excellente visibilité grâce à un trafic routier dense, renforcé par la présence de la rocade de Toulouse accessible en moins de 15 minutes. La mairie estime la fréquentation à environ 20 000 véhicules par jour.

Le site est également bien desservi par les transports en commun, avec un arrêt de bus situé à proximité immédiate, facilitant l’accès pour les riverains comme pour les visiteurs.

Situation géographique

Plan cadastral

Le bien est situé sur la commune de Pechbonnieu (Haute-Garonne) 31140, 16 Route de Bessières et figure au cadastre ainsi : Section AO N° 180 Lieudit 16 RTE DE BESSIERES Surface 958 ca.

Photos et plans du projet

Autorisations administratives

Le permis de construire a été déposé en avril 2025. L’autorisation a été délivrée par la Mairie de Pechbonnieu en novembre 2025. Il a été procédé à son affichage et la purge administrative est en cours.

Commercialisation

La précommercialisation est de 62% du chiffre d’affaires.

Une lettre d’intention de bail commercial a été signée entre une enseigne de boulangerie-pâtisserie et MA INVEST, qui conserverait donc la propriété du local commercial. Un refinancement bancaire afin d'acquérir le local commercial dans la SCI patrimoniale a déjà été étudié par un partenaire bancaire, qui prévoit de finaliser cela une fois les premiers loyers encaissés pour un montant de 450 k€. 

Des marques d’intérêt ont été rapportées par M. AMNAI sur les 2 appartements qui sont toujours disponibles à la vente.

Selon les estimations de prix MeilleursAgents au 1^er novembre 2025, le prix moyen d’un appartement à Pechbonnieu est de 2 916 €/m² pour une fourchette basse de 2 026 €/m² et une fourchette haute de 3 442 €/m², avec un indice de confiance de 2/5.

Selon l’estimation de prix de PriceHubble au 24 novembre 2025, le prix moyen d’un appartement de type 3 à cette adresse exacte est de 2 198 €/m² pour une fourchette de 1 980 à 2 539 €/m².

Avec un prix de 2 048 €/m² sur ses 2 appartements proposés à la vente, la proposition commerciale de MA INVEST est dans la fourchette basse et idéalement positionnée par rapport à la concurrence.

Budget de l'opération

Tableau des ressources

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	131 K€	660 K€	0 K€	791 K€
Quotité	16.56 %	83.44 %	0.00 %	100 %

Présentation de l'équipe