Refinancement de fonds propres apportés dans une SCI patrimoniale

Fiche de l’entreprise

ADS INVEST est une société détenue en majorité par David ISCHER. Elle est spécialisée dans les opérations de marchand de biens, intervenant principalement sur la Côte d’Azur (Cannes, Nice, Mandelieu, Mouans-Sartoux). Elle développe une activité centrée sur l’acquisition d’actifs immobiliers à potentiel, leur valorisation (division, rénovation) et leur revente optimisée à court ou moyen terme. ADS INVEST a réalisé plusieurs opérations, notamment :

- L’acquisition et la transformation d’immeubles en centre-ville (Cannes / Nice),

- La création de lots à forte valeur ajoutée (division / rénovation),

- Des projets de valorisation type appart ’hôtel et revente à la découpe.

Le porteur de projet en est donc à sa 4e opération de marchand de biens financée par Les Entreprêteurs. Il a déjà livré 3 opérations totalement remboursées, dont deux à Cannes et une à Nice.

- Opération de marchand de biens Rue Barberis à Nice

- Opération d'acquisition et rénovation d'un appartement avenue Isola Bella à Cannes

Voici quelques opérations effectuées par David ISCHER :

Présentation du projet

L’opération consiste à refinancer les fonds initialement injectés par ADS INVEST dans la SCI LIDASTAR. Il est envisagé de financer directement la SAS ADS INVEST. Les fonds levés seront mobilisés dans le cadre de ses prochaines opérations de marchand de biens ou autre besoin d’exploitation. 

Le remboursement serait ensuite assuré par ADS INVEST, dont l’activité repose sur des opérations de marchand de biens. Le dirigeant mène plusieurs opérations, en cours ou à venir, à travers ses différentes sociétés. D’une part, une opération est prévue à Nice, portant sur l’acquisition d’un appartement, sa rénovation, puis sa revente à un horizon 18 mois. Ce projet  bénéficie d’ores et déjà d’un accompagnement bancaire. D’autre part, la SCI LIDASTAR détient des bureaux qui feront l’objet d’une revente à court terme.

Le produit de la revente de l’un des deux biens constituerait un support solide de remboursement pour le prêt mis en place par Les Entreprêteurs. 

Structuration de l’opération

Le projet vise le refinancement des fonds propres de la société ADS Invest, qui présente une situation financière globalement satisfaisante. Sur l'exercice 2024 la société affiche un désendettement marqué et un renforcement de ses capitaux propres, porté par un résultat net élevé en 2023. Si le résultat d’exploitation est en retrait en raison d’une variation de stock, la forte progression de l’EBE (Excédent Brut d'Exploitation) témoigne d’une amélioration de la capacité de génération de cash.

Le remboursement sera assuré par ADS INVEST, dont l’activité de marchand de biens génère plusieurs sources de trésorerie, notamment via des opérations en cours (acquisition-rénovation-revente à Nice, description du projet ci-dessous) et la cession prochaine de bureaux détenus par la SCI LIDASTAR.

Exemple d’opération de la société ADS INVEST

Le porteur, David ISCHER, dispose d’un historique d’opérations étoffé. Il a été accompagné par nos services à 3 reprises pour ses projets en Côte d’Azur, avec des remboursements sans incident, constituant ainsi un gage de confiance.

Actuellement, il développe un nouveau projet à travers sa société ADS INVEST, qui porte sur l’acquisition et revente après travaux d'un appartement 4 pièces de 121 m² avec double balcon, situé dans un immeuble bourgeois de standing au cœur de Nice, complété par 2 chambres de bonne, un garage et une cave en sous-sol.  

L’appartement est situé au 2e étage, composé de plusieurs pièces principales (salon, salle à manger, trois chambres), ainsi qu’une cuisine, un dressing et deux balcons.

Il inclut également deux mansardes (chambres de bonne) situées au 5e étage, offrant des espaces complémentaires.

Localisation de l'opération

Nice est une ville attractive, reconnue pour son cadre de vie entre mer et montagne. Le centre-ville, autour de la place Masséna et de l’avenue Jean-Médecin, est très dynamique, avec des commerces, restaurants et lieux emblématiques comme le Vieux-Nice.

Le secteur de la rue Gubernatis, en plein centre (06000), bénéficie de cette attractivité. Il se situe à proximité immédiate des commerces et du centre commercial Nice Étoile. Le quartier est également très bien desservi par les transports en commun, notamment le tramway (T1 et T2) et de nombreuses lignes de bus, facilitant les déplacements dans toute la ville et jusqu’à l’aéroport.

L’emplacement permet également un accès rapide aux plages et aux principaux points d’intérêt de la ville.

Situation géographique

Exemple d’opération de la SCI LIDASTAR

La SCI LIDASTAR, également détenue par le porteur de projet, dispose d’un patrimoine immobilier diversifié comprenant des actifs commerciaux (restaurants), professionnels (bureaux) et résidentiels (studios). 

Les bureaux, estimés à 750 k€, feront prochainement l’objet d’une commercialisation en vue de leur revente. Après remboursement du crédit bancaire, le bénéfice attendu sera bien supérieur à 120% du financement des Entreprêteurs, ainsi les fonds dégagés pourraient être alloués au remboursement de l’opération, garantis par une clause d’exigibilité anticipée.

Répartition et estimation des biens détenus 

Présentation de l'équipe

ISCHER David

David est un autodidacte de l’immobilier. Il a été gérant et directeur d’agence immobilière à Nice (Foncière du Square) pendant 10 ans (2007-2017) et est dirigeant de sociétés de Marchand de biens depuis 2011 (YD Invest, SAS ADS Invest).